【知らなきゃ損】相続税対策になる土地活用の種類とは

土地活用と聞いて、みなさんは何を思い浮かべるでしょうか。賃貸住宅の建築は最もポピュラーな土地活用ですが、それ以外にもさまざまなものがあります。

「相続税対策になるから、賃貸アパートやマンションを建てよう」

すぐにこう考えることが危険なことは他の記事でも詳しく解説しました。(こちらです)賃貸需要がそもそも無い土地なのに、業者の言葉を信じて建築してしまい結果的に土地を失うというケースです。

あなたのその土地、賃貸住宅を建てる以外にも、収益性と相続税対策を両立させた活用方法があるかもしれません。この記事ではその一部をご紹介します。

自分の土地を共同担保にして新たにほかのエリアの土地を購入

実は、一番多いケースがこれです。自分の土地を共同担保にして、新たにほかのエリアの土地付きアパート・マンションを購入し、賃貸経営をするという方法です。

もちろん、この場合もどんな物件でもいいというわけではありません。

人口が一定以上担保できて、20~30年の賃貸経営に耐えうるエリアが基本です。

光和
場合によっては松本市外、長野県外にある、供給過多になっていないエリアで、いまお持ちの土地を担保にして、土地付きアパートやマンションを購入するというご提案を当社ではすることもあります。

今でも土地は、地方であっても一定の担保価値があります。それを共同担保に入れて、金融機関からお金を借りれば、好条件での融資を引けます。たとえ現金があまりない土地オーナーの方でも、この方法であれば収益性と相続税対策を両立させる賃貸経営ができるのです。

投資が少なくて済む駐車場、でも相続税対策としては…

現金をあまりお持ちでない土地オーナーの方が現実的に視野に入れやすいものとして、よく挙げられるのがこれ、駐車場経営です。

駐車場事業者が一括で借り上げる場合は土地オーナーの持ち出しはほどゼロですし、そうでなくとも200万、300万という投資で済む場合も少なくないでしょう。

たとえば1億円の借金をして年300万のキャッシュフローがある賃貸経営と、借金がなくて年100万円のキャッシュフローがある駐車場であれば、後者を選ぶ人がいるかもしれません。収益性がやや下がろうとも、借金が少ないほうがいいという気持ちは理解できます。

ただ、相続税対策を考えた場合、相続税評価額の評価減による納税額の圧縮が賃貸経営に比べてほとんどできません。ですから、相続税対策と収益性の確保の両立を実現したいと考える方には、基本的にあまりお勧めできません。

サービス付き高齢者住宅やロードサイド型店舗

立地や面積によっては、ロードサイド店舗とも呼ばれる郊外型店舗やサービス付き高齢者向け住宅も選択肢に入ります。前者は特に幹線道路沿いのエリアで非常に向いていると言えます。

「サ高住」とも呼ばれる後者は、高齢者が安心して暮らせるようにバリアフリー構造を持ち、介護・医療と連携したサービスも提供する住宅で、昨今大変増えています。

「サ高住」は補助金や税制優遇が多いがパートナー選びで失敗しやすい

行政による補助金や税制優遇をうまく利用することで、賃貸住宅に遜色ない土地活用が可能ですが、注意点もあります。

それは、建築プランを立てる段階で、優良な運営業者を選定することが欠かせない点です。

運営事業者への一棟(一括)貸しが基本となるので、下手な運営事業者を相手に選ぶと、事業撤退ということもありえます。サ高住が不足していた少し前まではよかったのですが、今はやや乱立気味なので、きちんとパートナーを選ぶことが肝要です。

サ高住とは別に、障害者向けグループホームも、行政から利用者に対して補助が出るという意味で、土地活用の選択肢に入る場合もありますが、行政の公募・調査が必要となりますので、地域におよって極端にそのような施設が足りてないエリアに土地をお持ちの場合は、一考の余地があると言えます。

様々ある土地活用の種類のメリットとデメリット

その他、土地活用の選択肢として、需要が大変高いのには医療施設等もありますが、ここで一度、開発用途・具体的施設・特徴(メリットとデメリット)を、それぞれまとめてみますので参考にしてみてください。

駐車場

開発用途 具体的施設
駐車場 時間貸し
月極
駐車場の特徴
  • 投下資本が少ない
  • 税法上の効果は希薄

賃貸住宅

開発用途 具体的施設
賃貸住宅 低層賃貸住宅
中高層賃貸住宅
戸建貸家
賃貸住宅の特徴
  • 長期的に安定した入居者の確保ができるが、ニーズを捉えた企画が重要
  • 税法上の効果が大きい
  • 個人管理では煩わしさがある

介護施設

開発用途 具体的施設
介護施設 デイサービス
サービス付き高齢者向け住宅
グループホーム
介護施設の特徴
  • 需要が見込める
  • 医療法人とのバッティング回避が必要
  • 立地条件にかなりの制限あり

医療施設

開発用途 具体的施設
医療施設 単独クリニック
クリニックモール
医療施設の特徴
  • 高齢化社会で需要は見込める
  • 立地条件とテナントの確保に制限あり

事務所・店舗

開発用途 具体的施設
事務所・店舗 オフイス
ビルイン店舗
ロードサイド店舗
事務所・店舗の特徴
  • 出店者があれば高収益も見込めるがターゲットは限定的
  • 安定性はテナントの資質によるところが大きい
  • 空室リスクを軽減するためにはテナントの選別が重要
  • 駐車場確保が条件となる可能性が高い

工場・物流施設

開発用途 具体的施設
工場・物流施設 工場
倉庫
工場・物流施設の特徴
  • 大規模開発に適している
  • 比較的規制を受けにくい
  • 交通アクセス、地理的条件あり

 

数ある土地活用の選択肢からベストな手法を選ぶ

人口減少時代のなかにおいては、需要の見極めが重要です。

賃貸需要がない土地でも、事業需要がある土地であったり、行政的にも社会的にも活用需要がある土地である可能性もあります。

こちらの記事でも書きましたが、土地活用は、その土地がどういったエリアにあるかによって、最適な方法は変わる、ということをぜひ覚えておいてください。

前述しましたように、その土地を共同担保にして新たな土地を購入するという方法もあります。

「相続税を支払いたくないが、土地も失いたくない、そして収益も得たい」

こんな思いをされてる方は、ぜひ一度当社までお気軽にご相談ください。