賃貸管理を成功させるにはサブリースに頼ってはいけない

「賃貸アパートからの収入が減少して、銀行の返済がおいつかない」「サブリース業者から家賃保証と言われたのに、家賃の見直しを迫られている」

こんな悩みを抱えている方は非常に多いのではないでしょうか。

子や孫に大切な土地を継承していくためには、20年、30年という長期にわたって賃貸経営を遂行していく必要があります。

「我々にすべて任せておけば安心です。」

かつて土地活用の業界では、このような営業トークがよく見られました。「何もしなくても」や「すべて任せて」といった常套句は、他の記事でも説明してきた通り、そのほとんどがサブリース(一括借上、家賃保証)を根拠としている言葉です。

もちろん人口が増加していた時代であれば、賃貸需要が増え続けてきた、あるいは維持されてきたため、結果的に大丈夫なケースもありました。しかし賃貸住宅が市場に溢れ、人口も減少フェーズに入ったいま、そう事は簡単に運ばなくなったのです。

光和
賃貸管理とはどういうことか、ほとんどの土地オーナーが契約してしまうサブリースの危険性、そもそもサブリースによる一括借上げとはどういうことか、それらを詳しく解説します。

賃貸経営に「賃貸管理」の知識が必要な理由

賃貸管理は、大きく分けると「入居者募集」「建物メンテナンス」「家賃回収」「入居者対応」などがあります。

土地オーナーのなかには、賃貸アパート・マンションを建築すれば賃貸経営はまったく考えなくてよいと思われている方もいらっしゃいます。しかし、実際には、所有する土地に建物を建てたときが賃貸経営の始まりです。

光和
とはいえ、必ずしも賃貸管理のすべてを自分で行うという意味ではありません。大事なのは、賃貸管理についての基本知識を頭に入れたうえで、賢い選択を取っていくことです。

会社経営者を思い浮かべると分かりやすいかもしれません。

たとえば、家電メーカーであれば商品設計から設計、製造、販売といった業務がありますが、そのすべてを経営者が自らしているわけではありません。社員を雇ったり、外部の専門業者に仕事を任せたりすることで、会社を回します。だからといってそれらの業務にまったくの無知であるわけではありません。

きちんと基本や原理原則をおさえたうえで、重要な局面では決断をしているわけです。これと同様、土地オーナーのみなさんも賃貸経営の経営者として意思決定していくことが求められます。

ほとんどの人が契約してしまうサブリースの危険性

問題なのは、賃貸管理の基本や賃貸経営の原理原則について、「学ぶ必要はない」と思い込ませるケースがあることです。

なぜそんなことをするのかは明々白々で、建築を受注することで利益を出す事業者が「建築の背中押し」をするためです。

「土地をお持ちの○○さんならば、何もしなくてもお金が入ってきますよ」

前述したように、このようなサブリースを根拠した言葉に踊らされてはいけません。もちろん土地オーナーのなからには、その言葉を鵜呑みにするのではなく、別の事業者にも話を聞く人もいます。

しかし、たとえ複数の事業者に相談し、見積もりを取ったとしても、ほぼ100%の確立で、サブリース前提の提案しか出てきませんでした。土地活用の業界スタンダードであったからです。

そうした状況下で、土地オーナーの方々は「土地活用といえばサブリース」と思い込んでしまったフシがあるのです。

これは大いに由々しき事態でした。

光和
土地活用を賃貸経営という事業とみなさず、大手ハウスメーカーやアパートビルダーといった事業者を信頼しきっている、言い換えると、まったくの無勉強のまま賃貸経営という事業に取り組んでいるということで、非常に危うい道を歩んできたわけです。

サブリースによる一括借上とはどういうことか

そもそも賃貸経営のなかで、サブリースがどういう位置づけなのか把握することすらできていない人も少なくありません。

繰り返しになりますが、本来、賃貸経営ではやるべきことが多岐にわたります。土地オーナーであれば、建物を建てることはもちろんですが、その後も入居者募集、建物メンテナンス、入居者対応などの「賃貸管理」が必要です。

賃貸管理事業は光和でもおこなっています。お客様に合わせて内容を全てカスタマイズしています。

サブリースは土地オーナーから事業者が建物を一括で借り上げるかわりに、賃貸管理を一手に引き受けるやり方なのです。言い換えれば、サブリースというのは、賃貸管理を全て業者に任せる(丸投げする)ことと同義なのです。

とはいえ、一般的な賃貸経営において、賃貸管理を外部の業者に委託することは、特段に珍しくありません。8割の不動産オーナーは、管理会社に任せています。

つまり、賃貸管理にまつわる業務を委託することが悪いわけではないのです。

サブリースの主なリスク

オーナーが思考停止に陥るような、サブリースという甘い言葉を使った説明や将来のリスクが伏せられた営業トークが問題なのです。

サブリースの主なリスク
  • 30年同額賃料の借上げではなく、賃料相場に併せて借上賃料自体は減額する前提の30年契約
  • 数年ごとに賃料減額交渉が入る
  • 条件が合わなければサブリース契約が解除になる場合もある

こうしたリスクが事業者側からオーナーに対して、きちんと伝えられていません。

当社としては推奨しませんが、最終的にサブリースを選ぶにしても、不動産投資における原理原則について、オーナー自らも一定の理論武装をしておくべきなのです。

サブリースすると本来得られるお金を失う

サブリース一括借上のデメリットはほかにもあります。

その代表的なのが「共益費」です。

たとえば賃料70000円、共益費8000円の物件があったとします。

一般管理の場合
一般管理の場合、賃料と共益費の合計額78000円から管理会社の手数料5%(ここでは税込みとする)を控除した74,100円がオーナーの手元に入ります。
サブリースの場合
一方、サブリースの場合(借上率90%)、入居者が支払う家賃70000円からサブリース事業者が10%相当の報酬を得て、オーナーは63,000円を得ることができます。そして、共益費8000円についてはサブリース会社がそのまま懐に入れてしまうのです。

これは共益費は賃料ではないのでオーナーに渡す必要がないという考え方のようです。(入居者が家賃と共に支払っているにもかかわらずです)本来であれば共益費もオーナーがもらうべきなので、一般管理とサブリースの差はこういったところでも大きくなるのです。

土地オーナーの1室あたりの手取りの差は、

一般管理74,100円ーサブリース63,000円=11,100円

となります。

仮に部屋数が20戸の建物だった場合、その差は月間22万2千円、年間で266万4千円にもなるのです。

入居の有無にかかわらず払われない免責期間

サブリース事業者側に免責期間が設けられることもあります。一括借上をしてから始めの3ヶ月間は、入居の有無にかかわらず賃料の支払いは発生しないという契約になっているのです。

光和
たとえば4月1日からサブリース契約が始まるとして、実際に借上賃料をオーナーに支払うのは6月分からということは、珍しくありません。その免責期間中に得られたであろう賃料・共益費はまるまるサブリース事業者が得るという構図になっています。

修繕の発生の有無にかかわらずお金だけ取られる修繕費

修繕費の問題もあります。修繕費の取扱いはサブリースの契約内容によって、事業者が負担する場合とオーナーが負担する場合があります。

光和
仮に事業者が負担する契約だと、サブリースの借上率は80%程度まで下がることが多いです。事業者側は「修繕費の心配がなくなります」と説明するかもしれませんが、新築の場合、そもそも最初の10~15年は費用がかさむ設備の更新はないですし、仮にあったとしても、設備ごとに法律(住宅の品質確保の促進等に関する法律等)で定められた保証期間内であれば、事業者である施工会社の責任となります。

つまり、サブリース契約において修繕費を事業者側に負担させる理由はないのです。修繕の発生有無にかかわらず、お金だけ取られているのが実態なのです。

一方、「修繕費はオーナー負担」というサブリース契約も少なくありません。このときにも、是が非でも建物を建てさせたい事業者側は、その内容をきちんと説明していないケースが散見されます。実際、事業者が提案してくる事業計画書のなかには、修繕費が考慮されていないものがあるので、注意が必要です。