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土地活用では、アパート・マンションなどの賃貸住宅がスタンダードといえます。というのは、アパートなどの住宅建設では、税制面あるいは金融面での優遇策がとられているからです。
例えば、税制面では固定資産税や不動産取得税あるいは相続税において、その評価額で軽減措置が講じられているからです。また、金融面でも、低い金利が設定されています。

アパート・マンション経営で考えておくこと

アパート・マンションを経営するに当たっては、まず、そのニーズがあるかを考えなければなりません。バブルが崩壊して久しいのですが、バラ色の設計は描ける状況ではないからです。

入居者のニーズを考える

まず、一般的なニーズについて言いますと、分譲マンションが大量に供給された割には、賃貸アパートやマンションのニーズは、思ったより落ち込んではいないようです。これは、一人暮らしが増えていることによるもののようだという人もいます。<アパート・マンション経営について投資の面から解説した記事はこちら>

しかし、一方ではアパート・マンションに対する需要の中身に変化が生じています。
つまり、立地条件(交通の便・周辺施設の状況など)がよいことや、綺麗で機能的に使える部屋であることなどの、借り手の強くなっているからです。

採算がとれるか検討する

不動産を所有し、なにも使用しなければ、税金がかかるだけです。そこでなんとかこの不動産を活用したいと思った場合に、まず思いつくのがアパート経営と駐車場の経営でしょう。
<アパート・マンション経営について投資の面から解説した記事はこちら>
駐車場はやはりアパートに比べて通常、利益が少ないので、アパートやマンションを建てて貸すことを考える場合が多いでしょう。しかし地域によっては空室も多く、その採算については十分に検討する必要があります。

最も基本的な検討事項

  • ①建築の費用をどうするか?
  • ②どのような建物をたてるか?
  • ③賃料はいくらに設定するか?
  • ④管理はどのようにするか?

まず、①の建築費用は、自己資金によるか、借入金にした方がよいかという問題です。定年退職者などでアパート・マンションの賃貸収入によって今後の生活を維持していこうとする人は別として、通常は他の所得もあることから、借入金を組み合わせたほうが税務上、得策といえます。
アパート・マンション建築資金として、住宅金融支援機構(従来の住宅金融公庫)が扱っている融資を受けることができます

②のどういう建物を建てるかは、①の建築費用とも絡んできます。住居も一種の流行があります。ニーズに応えるアパート・マンション建築をするには、業者との話合いや自分で他のアパートやマンションを見て回るといった努力が必要でしょう。③の賃料をいくらに設定するかは難しい問題です。まず、仲介を頼む不動産業者にあたって、その地域の相場がどうなっているかを検討しておきます。その上で、再三を考慮して賃料を決定するといいでしょう。ただし、今日の状況では、満室の状態で計算するのは危険で、1~2割程度の空き室が出ることを前提に計算することが必要です。④の管理ですが、日常の営繕管理にはコストがかかるものです。管理費をいくらに設定すすかは、これも、近隣の相場等の条項に応じて設定するしかありません。
<アパート・マンション経営をするにあたって詳細に説明した記事はこちら>
ソロバンが合えばいいというものではない

古くはアパート・マンションの運営は片手間でやれるような状況にありましたが、現在は経営として考える必要があり、法律知識も含めて、そのノウハウを学ぶ必要があります。
複数住戸の賃貸管理会社(滞納やクレーム対応)、リーシング(テナント付け・賃貸管理会社仲介会社のコントロール)やリフォーム(原状回復やバリューアップ工事)、日々の営繕や長期の修繕計画策定など、おこなうことが多岐にわたります。それぞれ専門業者を介していたとしても、その意思決定や方向性の指示判断などはオーナーがおこなわなければなりません。

通常、そこまでコミットできる知識能力、時間的な余裕が持てない方は一棟物件への投資は不向きであると考えたほうがいいでしょう。同じキャラクターの住戸を一つの場所に固まりで保有するわけですから、リスクを丸かぶりするリスク耐性と資力を持っていることも必要です。
また、投資対象である一方、借りている人には住む場所です。騒音をめぐる事件や孤独死などの事故、世相を反映したさまざまな出来事の舞台となりうることも考えられます。オーナーはテナントの生命と財産を守らなければいけない社会的な使命も負っています。

決してソロバン勘定うがあえば投資するという単純な見方ではなく、アパート・マンション運営を一つの事業として、継続的に取り組んでいくことができる資力とメンタリティがなければなりません。