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個人向け不動産投資ローンは、金融機関により、大別して3つのスタンスに分けることができます。

安定収入の見込める方で借入余力のある方

  • 【A】融資額が物件価格の70%で、金利は1%台後半のローン
  • 【B】融資額は物件価格の90~95%で、金利は2%台前半のローン

借入余力が少ないもしくは、必ずしも収入が安定的ではない方

  • 【C】融資額は状況によって幅があり、金利は3%後半~4%中盤のローン

またこれら定型のローン商品ちは別に、個別の融資審査での対応も不動産投資では可能となっています。(プロパーローン)
この場合は金融機関もしくは視点ごとの資産評価の考え方により、融資額、返済期間、金利などが大きく変わってきます。

有利な条件の出やすい地元の信用金庫

プロパーローンの場合、一般的には、区分マンションは担保評価できる土地がないとして、資産価値が低くなりがちです。
また個人の不動産投資にたいする融資についての理解が低い金融機関は、貸出債権としてのリスク分類において、不動産投資ローンを過分に厳しく分類する傾向があるために、あまりよい融資条件が出てきません。また、いずれの場合も融資審査にとても時間がかかるというデメリットもあります。

一方で地元の信用金庫などでは、一定の取引実績や預金残高がある人に対しては、資産評価も厚めで有利な条件での融資をおこなうこともあります。
物件の所在が営業エリア内であることが必要条件となる場合が多いのですが、一棟物件に対する融資で古ローンが出るとすれば、このような場合が多いです。

金利は2%台に抑える

不動産の賃料利回りとのイールドギャップを考えると、借入金利は2%台までに抑えるとよいと弊社ではお客様に説明しています。

もし自身が先に触れた【C】タイプの金融機関からしか融資を受けられないようであれば、自己資金がもう少し充実するまで、待ちのスタンスをとるべきだと思います。
たまに、賃料利回りが高い物件だからといって、無理して金利が高い不動産投資ローンを利用して購入する方がいらっしゃいますが、往々にして希望的観測色の強い収支計画を描いたにすぎません。

賃料利回りが高く見えた物件も、早晩その賃料利回りを落としていくこともあるため、収支計画の立て直しを余儀なくされる可能性が高いからです。

日本政策金融公庫の融資

不動産投資ローンには、公的な融資もあります。
日本政策金融公庫(旧国民金融公庫)が代表的な公的な融資です。

無担保で保証人なしでも事業計画書ベースで融資が可能となっていて、不動産賃貸事業でも融資を受けることが可能です。

ただこの場合の不動産賃貸事業の収支計画は相当高収益なものでなければならず、低金利であるものの返済期間が短いというデメリットがあります。

また、不動産投資の場合、所有権移転後にしか融資が実行されないため、つなぎ融資が必要となるなど、実は使い勝手が悪いものになっているので注意が必要です。