松本市・安曇野市の不動産のことなら、光和不動産

●譲渡所得の計算のあらまし●

個人が、土地や建物を売却し、利益(譲渡益)が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税がかかります。/この課税対象となる利益のことを、税法上「譲渡所得(金額)」と呼んでいます。少々難しい言葉ですが、これから何度も登場捨てくる言葉ですので、是非ここで覚えておいてください。/「土地建物を売った場合の税金」は、まずこの「譲渡所得(金額)」を正確に計算することから始めます。そして売却した土地建物の所有期間の区分(5年超か5年以下か)に応じた税額計算の方法によって、実際に納める税額を計算することになります。  /(注)土地:借地権を含めてこの章では「土地」と記述しています。土地の譲渡のと呉のある場合には、借地権を譲渡した場合も適用されます。

 

「課税譲渡所得金額」はどのように計算するのか?

「譲渡所得金額」は、譲渡のよる収入金額(譲渡価額)から、その不動産を取得した時の価額や取得に要した費用(これらを取得費といいます)、および譲渡に要した費用(譲渡費用といいます)を差し引いて計算されます。この「譲渡所得金額」から、さらに特別控除の適用がある場合にはその特別控除額を控除して求めたものが、税額計算の基礎とされる「課税譲渡所得金額」といわれるものです。この言葉も重要ですので覚えておいてください。/取得費あるいは譲渡費用として差し引けるものについては、下記を参考にしてください。

課税譲渡所得金額の計算式

課税譲渡所得金額 = 譲渡価格 - 所得費 - 譲渡費用 - 特別控除

*土地や建物を売買する際、売買代金とは別に、売主 ・ 買主間で日割計算により固定資産税等を分担するのが一般的です。この固定資産税は、税務申告上、売主が受領したものは、譲渡収入となり、買主が支払ったものは所得費となります。また、売主又は買主が消費税の課税事業者ですと、建物の固定資産税は、消費税の課税対象となりますので注意が必要です。

上記算式は、この先読み進み上で基本となるものですから、ここで理解しておいてください。

 

長期・短期の区分

前述の算式によって課税譲渡所得金額を求めたら、次に譲渡した土地建物の所有期間の区分(5年超か5年以下か)に応じた税額計算の方法によって税額を計算することになります。/そこで、まず、譲渡した土地建物の所有期間を区分する必要があります。/具体的には、土地建物の譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得として区分されています。

譲渡した年の1月1日における所有期間が

 ・5年を超える場合・・・長期譲渡所得

 ・5年以下の場合・・・短期譲渡所得

 なお、ここで注意して欲しいのは、所有期間5年というのは、その土地や建物を購入した日から売った日までの期間で計算するのではありません。譲渡した日の属する年の1月1日現在で判定するということです。平成24年中の譲渡ですと、平成24年1月1日において判定しますので、平成18年12月31日以前に所得したものが長期譲渡所得、平成19年1月1日以後に所得したものは短期譲渡所得ということになります。